Pre každú stavbu, zmenu dokončenej stavby, odstraňovanie stavby a stavebné úpravy na stavbe alebo na pozemku sa vyžaduje rozhodnutie o stavebnom zámere.

Stavebný zámer je podkladom pre záväzné stanoviská dotknutých orgánov a dotknutých právnických osôb v závislosti od druhu stavby, jej umiestnenia a kompetencií dotknutých orgánov. 

Stavebník alebo ním poverený projektant môže predložiť buď samostatný stavebný zámer alebo stavebný zámer spolu s projektom stavby. V prípade predloženia stavebného zámeru spolu s projektom stavby je zjednodušenie v tom, že stavebný zámer sa prerokuje spolu s projektom stavby, takže nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o stavebnom zámere a vydaní overovacej doložky k projektu stavby nie je potrebné ďalšie dopracovanie a stavebník môže začať so stavebnými prácami.

Postup pred začatím stavebného konania - prerokovanie stavebného zámeru

Stavebník alebo ním poverený projektant:

• sprístupní projektovú dokumentáciu v informačnom systéme
• požiada príslušný orgán územného plánovania o vydanie záväzného stanoviska k stavebnému zámeru,
• požiada dotknutý orgán podľa druhu navrhovaných stavebných prác a pôsobnosti dotknutých orgánov o vydanie záväzného stanoviska k stavebnému zámeru
• požiada dotknuté právnické osoby, ktorých sa navrhované stavebné práce týkajú, o vydanie záväzného vyjadrenia k stavebnému zámeru.
• vypracuje správu o prerokovaní stavebného zámeru, v ktorej vyhodnotí všetky uplatnené stanoviská a vyjadrenia, uvedie údaj o subjekte, ktorý pripomienku uplatnil, a spôsob vyhodnotenia uplatnenej pripomienky. K správe o prerokovaní stavebného zámeru priloží všetky zabezpečené podklady. Správa o prerokovaní stavebného zámeru je spolu so stavebným zámerom podkladom na konanie o stavebnom zámere na stavebnom úrade.

Začatie stavebného konania

• stavebník podáva žiadosť na začatie konania, vrátane príloh (projektová dokumentácia a správa o prerokovaní stavebného zámeru). Ak sú prílohy uložené v informačnom systéme, v žiadosti sa uvedie priamy odkaz na miesto, kde sú prostredníctvom informačného systému dostupné,
• ak žiadosť neobsahuje predpísané náležitosti, stavebný úrad vyzve do 15 dní odo dňa doručenia žiadosti stavebníka, aby žiadosť v určenej  lehote doplnil, a upozorní ho, že inak konanie zastaví,
• správny orgán oznámi začatie konania účastníkom konania, dotknutým orgánom a dotknutým právnickým osobám do siedmich dní odo dňa, keď je žiadosť úplná. Ak počet účastníkov konania je väčší ako 20, alebo ak konaniu predchádzal proces posudzovania vplyvov na životné prostredie alebo ak účastník konania alebo pobyt účastníkov konania nie je správnemu orgánu známy, sa oznámenie o začatí konania oznamuje verejnou vyhláškou,
• správny orgán nariadi ústne pojednávanie, ak zo správy o prerokovaní stavebného zámeru vyplýva, že v rámci vyhodnocovania podmienok a požiadaviek zo záväzných stanovísk dotknutých orgánov a záväzných vyjadrení dotknutých právnických osôb stavebník a projektant neakceptoval predložené podmienky a požiadavky z dôvodu, že boli nesúladné. Ústne pojednávanie možno spojiť s miestnou obhliadkou pozemku alebo stavby, ak je to účelné na odstránenie nesúladu. Správny orgán nenariadi ústne pojednávanie, ak sú mu dobre známe pomery staveniska a žiadosť poskytuje dostatočný podklad pre posúdenie navrhovanej stavby; to neplatí, ak vedie konanie, ktorého predmetom je súbor stavieb.

Rozhodnutie o stavebnom zámere

• vo veciach, ktoré môže správny orgán rozhodnúť na podklade žiadosti bez potreby ústneho pojednávania alebo miestnej obhliadky, je povinný rozhodnúť do 30 dní odo dňa, keď je žiadosť úplná; v ostatných prípadoch rozhodne do 60 dní odo dňa, keď je žiadosť úplná
• do lehoty sa nezapočítava doba doručovania oznámenia o začatí konania a v prípade ústneho pojednávania sa nezapočítava doba do dňa ústneho pojednávania
• rozhodnutie o stavebnom zámere platí dva roky, pri líniových stavbách a pri vyhradených stavbách tri roky a pri informačnej konštrukcii a pri zmontovanom výrobku jeden rok odo dňa, keď nadobudlo právoplatnosť, ak správny orgán neurčil dlhšiu lehotu; nestráca však platnosť, ak bola v týchto lehotách podaná žiadosť o overenie projektu.  
• rozhodnutie o stavebnom zámere stráca platnosť dňom straty platnosti overovacej doložky
• rozhodnutie o stavebnom zámere je záväzné aj pre právnych nástupcov účastníkov konania.

Overenie projektu stavby

• projekt stavby na žiadosť stavebníka overuje správny orgán, ktorý vydal rozhodnutie o stavebnom zámere. K žiadosti stavebník priloží projekt stavby a doložky súladu. Lehota na overenie projektu stavby je 30 dní.
• ak predmetom konania bol stavebný zámer spolu s projektom stavby podľa § 20 ods. 2 písm. b) zákona č. 25/2025 Z. z., stavebný úrad overí projekt stavby súčasne s vydaním rozhodnutia o stavebnom zámere; to neplatí, ak v rámci konania o stavebnom zámere vyplynie požiadavka na dopracovanie projektu stavby.
• overenie projektu stavby sa vykoná overovacou doložkou
• overovacia doložka stráca platnosť, ak sa so stavebnými prácami nezačalo do dvoch rokov odo dňa jej vydania, ak správny orgán neurčil na začatie stavby dlhšiu lehotu.

Kolaudácia stavby - kolaudačná obhliadka stavby

Kolaudácia stavby je osobitný proces, v ktorom stavebný úrad a dotknuté orgány overujú stavebnotechnickú spôsobilosť stavby na projektovaný účel, napríklad stavebnú dokončenosť, úplnosť stavby a jej komplexnosť, bezchybnosť, bezpečnosť prevádzky.

• Kolaudácia sa vyžaduje na novú stavbu, zmenu dokončenej stavby a terénnu úpravu, na ktorú bolo potrebné rozhodnutie o stavebnom zámere.
• Kolaudácia sa nevyžaduje na stavby, ktoré sa ohlasujú a stavebné úpravy; to neplatí, ak sú stavebné úpravy spojené so zmenou v užívaní stavby.
• Kolaudácia začína na návrh stavebníka. Prílohou návrhu na kolaudáciu je podľa typu stavby náležitosť uvedená v ust. § 66 ods. 2 zákona č. 25/2025 Z. z., napr. záväzné stanoviská dotknutých orgánov a záväzné vyjadrenia dotknutých právnických osôb, ktoré boli zabezpečené pred podaním návrhu na kolaudáciu stavby.
• Predmetom kolaudácie je aj odsúhlasenie - posúdenie dokumentácie skutočného zhotovenia, ktorá sa po preverení úplnosti stáva základom prevádzkovej dokumentácie.
• V rámci kolaudačnej obhliadky stavby zisťuje, či je stavba alebo jej časť spôsobilá na samostatné užívanie stavebne dokončená vrátane dokončenia vyvolaných úprav, prístupu a príjazdu k stavbe a spôsobilá na prevádzku a bezpečné užívanie v súlade s overeným projektom stavby.
• Ak sa kolaudáciou zistí, že stavba je spôsobilá na prevádzku, správny orgán vydá na stavbu kolaudačné osvedčenie.
• Účastníkom konania pri kolaudácii, pri povoľovaní skúšobnej prevádzky a pri povoľovaní predčasného užívania stavby je stavebník, vlastník stavby, ak nie je stavebníkom a vlastník pozemku, na ktorom je stavba umiestnená. Ak počet účastníkov konania je väčší ako 20, alebo ak účastník konania alebo pobyt účastníkov konania nie je správnemu orgánu známy, kolaudácia sa oznamuje verejnou vyhláškou.
• Dokladom o kolaudácii stavby je kolaudačné osvedčenie.
• Kolaudačným osvedčením správny orgán osvedčuje stavebno-technickú spôsobilosť stavby na projektovaný účel. Prílohou kolaudačného osvedčenia je dokumentácia skutočného zhotovenia stavby.